근저당 말소가 안된 주택의 전세 계약, 안전할까?

 

전세 계약을 체결할 때, 반드시 확인해야 할 요소 중 하나가 근저당 설정 여부입니다.
특히 근저당이 말소되지 않은 주택이라면, 임차인의 전세 보증금이 위험에 처할 가능성이 큽니다.
본 글에서는 근저당의 개념과 위험성, 그리고 근저당 말소가 안 된 주택의 전세 계약 시 주의할 점을 상세히 설명하겠습니다.

1. 근저당이란? (저당과의 차이점)

저당과 근저당은 모두 채권자가 채무자로부터 담보를 확보하는 방식이지만, 중요한 차이점이 존재합니다.

• 저당 : 대출 실행 시점에 특정된 금액을 담보로 설정하는 방식
• 근저당 : 현재뿐만 아니라 미래에 발생할 가능성이 있는 채무까지 고려하여 채권 최고 한도액을 설정하는 방식

 

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즉, 저당은 특정 금액만을 담보로 하지만, 근저당은 채무가 증가하더라도 설정한 한도 내에서 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
이런 특성으로 인해 주택담보대출에서는 대부분 근저당이 설정됩니다.
은행이 근저당을 설정하는 이유는 크게 두 가지입니다.
 
1. 임의 경매 시 추가 비용을 포함한 우선변제 확보
👉대출 원금뿐 아니라 이자 체납액 및 경매 비용까지 충당하기 위함
 
2. 추가 대출 및 반복된 융자 가능
👉 동일한 근저당권 내에서 한도 내 대출을 유지할 수 있도록 하기 위함 

 

2. 근저당 말소가 안된 주택이 위험한 이유

근저당이 설정된 주택에서 가장 큰 문제는 채무 변제가 완료되었더라도 등기가 말소되지 않으면 채권 효력이 유지된다는 점입니다. 다시 말해, 주인이 대출을 모두 갚았다고 하더라도 근저당이 남아 있다면 은행은 설정된 한도 내에서 추가 대출을 실행할 수 있습니다.
만약 임대인이 전세 계약을 체결하면서 "이미 대출을 상환했고 말소만 남았다"라고 말했지만, 실제로 말소되지 않는다면 임차인은 큰 위험에 노출됩니다. 전세 보증금 반환 순위가 밀려나거나, 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
 

3. 근저당 말소가 안된 주택의 전세 계약, 어떻게 해야 할까?

근저당이 말소되지 않은 주택과 전세 계약을 체결할 경우, 상황별 대응 방법을 정리해 보겠습니다.

① 근저당이 이미 상환되어 말소 예정인 경우

이 경우 가장 중요한 것은 구두 약속이 아닌 서면 특약과 실질적인 말소 확인입니다.
 
✅ 필수 체크 사항

• 계약서에 <잔금 전 근저당 말소 특약>을 반드시 기재
• 잔금 지급 전에 등기사항증명서 확인 후 말소 여부 확인
• 말소가 지연될 경우 계약 해제 가능하도록 조항 포함

만약 말소가 진행되지 않는다면 계약을 철회하고 보증금을 보호하는 것이 최선의 선택입니다.

② 잔금으로 근저당을 말소하는 경우

이 경우 공인중개사의 역할이 중요합니다. 계약 체결 후 잔금일에 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
 
✅ 필수 체크 사항

• 중개사가 임대인과 함께 은행 방문하여 대출 상환 여부 확인
• 상환 입금 내역서 및 등기 말소 접수증 수령
• 말소가 완료될 때까지 잔금 지급 보류 가능 여부 확인

💡 Tip : 매매 거래에서는 매수자가 잔금 일부를 활용하여 매도자의 대출을 상환하는 방식이 흔히 사용됩니다. 전세 계약에서도 동일한 방식이 적용될 수 있으므로, 중개사와 함께 안전한 절차를 마련하는 것이 중요합니다.

③ 근저당 말소 없이 전세 계약 진행 (구분소유 주택 : 아파트, 다세대, 연립)

근저당이 설정된 상태에서 전세 계약을 진행하는 것은 상당한 리스크가 따릅니다. 특히 임대인의 자금 사정이 불안정할 가능성이 크므로 신중해야 합니다.
 
✅ 최소한의 안전장치

• 보증금 + 근저당 설정액(실제 대출 실행액)이 시세의 70% 이하인지 확인 
• 거래 사례가 많은 지역의 아파트인지 검토
• 주변 동일한 조건의 전세 거래 여부 확인

💡 Tip : 일반적으로 시세 변동성이 낮고, 거래 사례가 많은 아파트는 근저당 설정이 있어도 상대적으로 안전할 수 있습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 위험 요소를 충분히 검토해야 합니다.

④ 근저당 말소 없이 전세 계약 진행 (다중·다가구 주택)

다중주택이나 다가구 주택은 아파트와 다르게 개별 구분등기가 불가능하여 위험성이 훨씬 큽니다. 특히 건물 전체에 걸쳐 근저당이 설정되어 있기 때문에 개별 세입자의 우선변제권을 판단하기 어렵습니다.
 
✅ 대응 방안

• 건물 내 다른 전세 계약 현황 및 공실 여부 확인
• 해당 건물의 시세 및 거래 안정성 검토
• 보증금 최소화 및 월세 진행 고려

💡 Tip : 다가구 주택의 경우 건물 전체가 경매로 넘어갈 가능성이 높기 때문에 보증금이 보호될 가능성이 낮습니다. 월세 계약을 통해 보증금을 최소화하는 것이 안전한 선택입니다.

4. 결론 : 근저당 말소 확인은 필수!

 
근저당이 말소되지 않은 주택과 전세 계약을 체결하는 것은 상당한 위험을 수반합니다. 임대인의 말만 믿고 계약을 진행하기보다는 계약서 특약 작성, 등기사항증명서 확인, 중개사 입회하에 말소 절차 확인 등의 안전장치를 마련해야 합니다.
특히 다중·다가구 주택의 경우 위험성이 더욱 크므로, 가급적 전세보다는 월세 계약을 고려하는 것이 현명한 선택입니다.

📌 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트

• 근저당이 말소되었는지 등기사항증명서 확인
• 말소 예정이라면 잔금 전 말소 특약 명시
• 잔금으로 말소하는 경우 공인중개사 동행 확인
• 근저당을 유지한 채 전세 계약 시, 보증금 + 근저당 설정액이 시세의 70% 이내인지 검토
• 다중·다가구 주택이라면 월세 계약 고려 
  

 

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전세 계약은 단순한 임대차 계약이 아닌 큰 금액이 오가는 재산 거래입니다. 충분한 사전 조사와 안전한 절차를 통해 보증금을 보호하세요!