1억으로 10억 집의 주인이 되는 방법? - 정부가 추진하는 지분형 모기지의 모든 것

 

무주택자를 위한 새로운 내 집 마련 방법이 등장했습니다. 바로 정부가 새롭게 추진하는 지분형 주택금융(지분형 모기지) 제도입니다. 최근 치솟는 부동산 가격과 금리 부담, 그리고 가계부채 문제 속에서 집을 마련하는 것이 더욱 어려워지고 있는 가운데 이 제도는 "내 돈 1억으로 10억짜리 집을 살 수 있다"는 꿈같은 이야기를 현실로 만들 수 있는 새로운 길이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 지분형 모기지가 무엇인지, 어떤 구조로 운영되는지, 장단점과 향후 전망까지 구체적이고 깊이 있게 분석해보겠습니다.

 
 

✅ 지분형 모기지란 무엇인가?

지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때, 정부(한국주택금융공사 등 정책금융기관)가 지분 투자자로 참여해 주택 소유권을 나눠 갖는 방식의 주택금융 제도입니다.

예를 들어 10억 원짜리 집을 구매할 때,

• 본인은 1억 원의 자기자본만 있으면,
• 4억 원은 은행 대출로,
• 나머지 5억 원은 정부가 지분으로 투자합니다.

즉, 대출 부담을 대폭 줄이면서도 실질적인 주택 소유자가 될 수 있는 구조입니다.
 

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✅ 왜 정부는 지분형 모기지를 도입하려는가?

지분형 모기지를 도입하는 가장 큰 이유는 무주택자에 대한 주거지원 강화와 가계부채 관리입니다.

• 기존에는 주택 구매 시 대출을 통해 자금을 마련해야 했지만, 이는 곧 가계부채 증가로 이어졌습니다.
• 지분형 모기지는 대출이 아닌 투자 개념이기 때문에 부채로 잡히지 않습니다.
• 결과적으로 정부는 무주택자를 지원하면서도 가계부채 총량을 관리할 수 있는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

 

✅ 지분형 모기지 구조의 핵심 포인트

1. 정부와 공동 소유
정부는 주택의 일정 지분을 소유하게 되며, 개인은 그 외의 일부 지분만 보유합니다.

2. 월세 개념의 사용료
정부가 소유한 지분에 대해서는 시중 이자보다 낮은 수준의 사용료를 지불합니다. 이는 월세 성격이지만 일반적인 임대료보다는 훨씬 낮은 수준입니다.

3. 시세차익은 선택적으로 취득 가능
👉 집값이 오를 것 같다면, 개인이 정부 지분을 사들여 시세차익을 얻을 수 있습니다.
👉  반대로 집값이 하락할 경우, 정부가 손실을 먼저 부담하는 구조로 설계되어 매수자에게 유리합니다.

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✅ 도입 초기 대상은 누구인가?

초기 도입 시에는 모든 국민을 대상으로 하지 않고, 다음과 같은 정책 수혜자 중심으로 제한될 전망입니다.

• 무주택자
• 신혼부부
• 저소득 청년층

또한, 구매 가능한 주택 가격 상한선이 설정될 가능성도 있습니다. 이는 주택시장 과열 방지와 한정된 재원을 효율적으로 활용하기 위한 조치로 해석됩니다.

 

✅ 지분형 모기지와 과거 정책 비교

 
👉  2013년 : 공유형 모기지

• 매각 이익/손익을 공유하는 구조.
• 시장 회복 이후 수요 감소로 2016년 이후 유명무실화.

👉  2020년 : 지분적립형 주택

• 주택의 일부만 지불하고 장기적으로 지분을 적립해 100% 소유권 확보.
• 법 개정과 시범 공급 예정이 있었지만, 아직 실질적 공급은 미비.

🔍 시사점
지분형 모기지 제도가 성공적으로 안착하기 위해서는 과거 정책 실패 사례를 분석해 정교한 설계와 수요자 맞춤형 구조 개선이 필요합니다.

 

✅ 지분형 모기지의 장점

• 자기 자본 10%만으로 내 집 마련 가능
• 가계부채로 분류되지 않음
• 정부의 손실 우선 부담 구조로 위험 분산
• 저렴한 사용료로 주거 안정성 확보
• 정부와 공동 투자 방식으로 신뢰도 상승

 

✅ 향후 정책 로드맵

금융위원회는 오는 2025년 6월, 지분형 모기지의 정책 로드맵을 공식 발표할 예정입니다. 현재는 유관기관 및 전문가 간담회를 통해 세부사항을 조율 중입니다. 시장에서 실현 가능한 방식으로 제도가 설계된다면, 내 집 마련의 새로운 패러다임이 될 수 있을 것으로 기대됩니다.
 

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✅ 마무리 : 성공의 열쇠는 『 정밀한 설계  』

지분형 모기지는 단순히 '정부가 대신 사주는 집'이 아닙니다. 이는 무주택자에게 주거 사다리를 제공하고, 정부에게는 부채를 늘리지 않는 구조적 해법을 제시하는 제도입니다.
하지만 이러한 구조가 시장에 성공적으로 안착하기 위해서는, 수요자 심리, 경기 흐름, 주택시장 사이클에 대한 정교한 대응 방안이 필요합니다. 명확한 사용료 기준, 환매 방식, 지분 정산 방식 등 실무적 설계가 제도 안착의 핵심이 될 것입니다.
앞으로의 정책 발표를 예의주시하며, 무주택자, 신혼부부, 청년층에게 어떤 기회가 될 수 있을지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.