강남 3구, 용산구 토지거래허가구역 재지정 - 이로 인한 변화는?

 

 

2025년 3월 19일 정부와 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 모든 아파트를
토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 시장에 강한 규제가 가해졌습니다.
이 조치는 집값 급등을 억제하고 시장 안정화를 목표로 하며,
3월 24일부터 9월 30일까지 시행됩니다.
이번 발표는 지난달 12일 잠실·삼성·대치·청담 지역을 해제한 지 불과 35일 만에 이루어져
시장의 혼란을 초래할 가능성이 큽니다.

 

✅ 토지거래허가구역 지정 이유와 효과

이번 조치의 핵심은 갭투자 차단입니다. 서울 아파트 40만 가구가 토지거래허가구역으로 포함되면서, 전세보증금을 활용한 매입(갭투자)이 원천 금지됩니다. 이는 부동산 시장의 투기 열기를 가라앉히고, 실거주 목적의 거래만 허용하는 규제입니다.

 

👉 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 투기 우려 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때, 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 규제입니다. 이번 정책으로 해당 지역에서는 2년 실거주 목적의 매매만 허용되며, 투자 목적의 주택 매매가 불가능해집니다.

 

✅ 정책 배경 : 온탕과 냉탕을 오가는 정부 대책

서울시는 불과 한 달여 전 잠실·삼성·대치·청담 지역을 토지거래허가구역에서 해제했지만, 이후 강남 3구를 중심으로 집값이 급등하며 시장 과열이 나타났습니다. 이에 따라 단순히 해제된 지역을 다시 지정하는 것을 넘어, 강남 3구와 용산구 전체를 신규 지정하는 강력한 조치를 내놓았습니다.
하지만 이러한 온탕과 냉탕을 오가는 정책이 오히려 시장의 불확실성을 키우고, 정책 신뢰도를 낮출 수 있다는 지적도 나옵니다.

 

✅ 추가 규제 조치 : 대출 규제 및 자금조달계획서 강화

정부는 토지거래허가구역 확대뿐만 아니라, 대출 규제를 더욱 강화할 방침입니다.

◆  주택담보대출 관리 강화 : 수도권 주요 지역 가계대출 모니터링 및 강남 3구 주택담보대출 취급 점검 강화  
◆  전세대출 보증비율 하향(100% → 90%) : HUG의 전세자금대출 보증비율 하향을 7월에서 5월로 앞당겨 시행  
◆  자금조달계획서 제출 및 조사 확대 : 서울 주요 지역에서 주택 구매 시 자금출처 조사를 더욱 엄격하게 진행

 

 

✅ 향후 전망 : 추가 규제 가능성

정부는 이번 조치로도 시장 안정화가 이루어지지 않는다면, 추가적인 규제를 검토하겠다고 밝혔습니다.

▶ 서울 마포구·성동구 등 인근 지역까지 토지거래허가구역 추가 지정 검토
▶ 압구정·여의도·목동·성수동 및 신통기획 재건축·재개발 단지의 토지거래허가구역 유지
▶ 조정대상지역 및 투기과열지구 확대 지정 가능성

이처럼 정부의 강력한 개입으로 인해 부동산 시장의 흐름이 변화할 가능성이 크며 향후 주택 매매·전세 시장에도 영향을 미칠 전망입니다.
이번 강력한 규제로 인해 강남3구, 용산구의 갭투자가 사실상 불가능해지고, 실거주 목적의 매매만 가능하게 되었습니다. 하지만 정책의 잦은 변경이 시장의 불확실성을 키울 수 있다는 우려도 존재합니다. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 반응할지에 대한 면밀한 관찰이 필요하며, 정부의 추가 규제 가능성도 염두에 두어야겠습니다.