모아주택·모아타운 공급 확대 ,소규모 정비사업 활성화 방안

 

 

서울시가 소규모 주택정비사업인 모아주택·모아타운 활성화에 속도를 내고 있습니다.
이번 발표는 공공기여 완화, 사업성 보정계수 도입, 행정 절차 간소화, 금융지원 강화 등을 중심으로 추진됩니다. 이를 통해 최대 11만 7천 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 전망되고 있습니다.

이번 글에서는 서울시의 소규모 정비사업 활성화 방안의 주요 내용과 사업성 개선 효과, 추가 지정된 모아타운 사업지 현황을 구체적으로 정리해 보겠습니다.

 

 

🔹 소규모 정비사업(모아주택·모아타운) 개요

• 모아주택 : 저층 노후 주거지를 필지 단위로 묶어 200~500가구 규모로 개발하는 소규모 정비사업.
• 모아타운 : 2개 이상의 모아주택을 통합해 기반시설 개선과 함께 추진하는 대규모 블록 단위 사업.

서울시는 현재 모아주택 166곳, 모아타운 116곳을 지정했으며, 그동안 소규모 사업 특성상 사업성 부족이 큰 걸림돌로 지적돼 왔습니다.

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🔹 사업성 보정계수 도입, 공공기여 완화

 

서울시는 재건축·재개발에만 적용하던 사업성 보정계수를 소규모 정비사업에도 도입합니다.

• 사업성 보정계수란?
  → 서울 평균 대비 땅값이 낮은 지역에서 임대주택 비율을 줄이고 일반분양 물량을 늘려주는 제도.
• 효과
  • 주민 분담금 평균 7,000만원 절감
  • 개발이익률(비례율) 평균 13%포인트 상승
  • 공공기여 완화로 조합원 부담 경감

👉 모아주택은 최대 1.5배, 재건축·재개발은 최대 2.0배까지 적용 가능.

특히 서울시 모아타운 대상지의 93%가 평균 공시지가 이하인 만큼, 108곳(11만 가구) 이상이 직접적인 혜택을 받을 전망입니다.

 

🔹 행정 절차 간소화 및 사업 기간 단축

• 기존 : 모아타운 관리계획 수립 → 모아주택 건축계획 별도 진행
• 개선 : 관리계획과 건축계획을 병행 수립 → 최대 2년 단축
• 자치구와 협업해 조합 설립 및 초기 절차 지원

또한, 조합 초기 운영비·용역비 최대 20억원을 시비로 융자 지원하고, 서울주택도시공사(SH)·금융기관과 협력해 저리 공사비 대출 상품을 출시할 예정입니다. (주택도시보증공사(HUG) 대비 연이율 약 0.6% 낮음)

 

🔹 입지별 개발 혜택 강화

• 간선도로변·역세권 : 준주거지역으로 상향, 용적률 확대 → 사업성 개선 및 주택 공급 증가
• 기반시설 확충 : 도로 폭 확대, 건축한계선 설정, 보행·교통 환경 개선

대표적으로, 서대문구 현저동(일명 똥골마을) 일대가 첫 번째 활성화 사례로, 366가구(2029년 말 준공 예정) 규모의 모아타운으로 탈바꿈합니다.

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🔹 모아주택·모아타운 추가 지정 현황 (3433가구)

서울시는 2025년 8월 19일 기준, 아래 5곳을 추가 지정했습니다.

1. 양천구 목4동 728-1 일대
   • 모아주택 2곳 통합 → 모아타운 개발
   • 총 772가구 (임대 212가구 포함)
   • 도로 확장 및 교통 개선 반영
2. 강서구 방화동 247-71 일대
   • 지하 3층~지상 14층, 5개 동 규모
   • 총 212가구 (임대 29가구 포함)
   • 지하철 9호선 신방화역 인접
3. 강북구 미아동 767-51 일대
   • 모아주택 262가구
4. 강북구 수유동 52-1 일대
   • 모아타운 개발 → 총 754가구
5. 은평구 불광동 170 일대
   • 모아타운 개발 → 총 1433가구

 

🔹 전문가 의견

 

전문가들은 이번 정책이 소규모 정비사업의 가장 큰 문제였던 사업성 부족을 상당 부분 해소할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

• 김제경 투미부동산컨설팅 소장 :
• “사업성 보정계수와 인센티브 확대 덕분에 조합원의 부담이 줄어들고 사업 추진 동력이 생길 것”
  “다만, 개별 모아주택보다는 모아타운으로 묶어 개발해 규모의 경제를 실현해야 한다”

 

🔹 결론

 

서울시는 이번 모아주택·모아타운 활성화 방안을 통해 노후 주거지의 재생과 동시에 안정적인 주택 공급을 확대하려 하고 있습니다.
공공기여 완화, 분담금 경감, 행정절차 단축, 금융지원 확대가 맞물리면서 앞으로 소규모 정비사업 추진 속도가 한층 빨라질 전망입니다.

 

👉 주거 환경 개선과 주택 공급 확대라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있을지, 향후 실질적인 성과에 주목할 필요가 있습니다.