전세 계약 갱신청구권 사용 증가, 전세보증보험 갱신 필수 체크!

최근 서울 전세 시장에서 매물 품귀 현상이 심화되면서 세입자들이 계약갱신청구권을 적극적으로 사용하는 사례가 급증하고 있습니다.
특히, 전세 계약을 연장하는 과정에서 전세보증보험 갱신이나 재가입 문제를 간과하는 세입자가 많아 주의가 필요합니다.

 

 

1. 서울 전세 거래 현황과 계약 갱신 증가

국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면, 2025년 7월 서울 아파트 전·월세 거래량은 총 13,571건으로 집계됐습니다.
이 중 5,748건(42.4%)이 기존 세입자와 재계약을 맺는 갱신 계약이었습니다.
즉, 전월세 계약 10건 중 4건 이상이 기존 계약을 연장한 셈입니다.

특히, 이번 수치는 2021년 계약갱신청구권 제도 시행 이후 가장 높은 비율로 나타났습니다. 갱신 계약 중 절반이 넘는 53.4%는 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 계약갱신청구권을 사용한 경우였습니다.

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2. 왜 계약 갱신이 늘고 있나?

• 전세 매물 부족 : 신규 전세 물량이 줄면서 선택지가 제한됨
• 전셋값 급등 부담 : 기존 계약을 유지하는 것이 경제적으로 유리
• 내 집 마련 연기 : 고금리·집값 불확실성으로 매수 계획 보류
• 법적 혜택 활용 : 계약갱신청구권을 통해 5% 상한선 내 임대료 조정 가능

이러한 이유로 무주택자와 실수요자를 중심으로 기존 전세 계약을 연장하는 분위기가 확산되고 있습니다.

 

3. 계약 갱신 시 전세보증보험 갱신 꼭 확인!

많은 세입자가 "계약이 연장되면 보증보험도 자동으로 연장된다"고 오해합니다.
하지만 전세보증보험은 자동 갱신되지 않습니다.
계약이 묵시적으로 연장되더라도, 보증보험은 임차인이 직접 갱신 신청을 해야만 유지됩니다.

HUG(주택도시보증공사) 관계자 설명

“보증보험은 계약 기간이 끝나면 자동 갱신되지 않습니다. 임차인이 직접 갱신을 신청하지 않으면 보증사고로 인정되지 않아 보증금 반환이 거절될 수 있습니다.”

 

 

4. 보증금 변동 시 재가입 필요

 

계약갱신청구권을 사용하면 보증금이 5% 이내에서 인상되는 경우가 많습니다.
이때 기존 보증보험의 보증금 범위를 초과하게 되면 단순 연장이 아닌 재가입 절차가 필요합니다.

특히 전세대출과 연계된 보증보험은 은행 심사 조건(대출 한도·금리 등)에 따라 보험 금액이 변동될 수 있어, 보험사 측에서 새로운 조건으로 재심사를 요구하는 경우가 많습니다.
단순 연장 신청만으로는 보증 범위나 조건이 맞지 않아 승인이 거절될 수도 있으니 주의해야 합니다.

 

5. 갱신 시 보증보험 체크리스트

계약 갱신을 앞둔 세입자라면 다음 사항을 반드시 점검하세요.

체크	항목 설명
계약 만료일 확인	만료 최소 1~2개월 전에 갱신 여부 결정
보증보험 만료일 확인	계약과 보험 만료일이 다를 수 있음
보증금 변동 여부	인상 시 기존 보험 한도 초과 가능성 검토
재가입 필요성 판단	단순 연장 vs 조건 변경에 따른 재가입
대출 연계 여부	전세대출 조건 변경 시 보험 금액 변동 가능
보험 승인 조건 확인	보증 범위·조건 불일치 시 승인 거절 가능

 

 

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6. 갱신 절차와 HUG의 권고

HUG는 전세사기 위험을 줄이기 위해 계약 만료 3개월 전부터 갱신 안내 알림을 제공합니다.

• 갱신 의사 확인 → 계약서 작성 → 보증보험 갱신·재가입 신청 순서로 진행
• 보증보험이 유효하지 않으면 보증사고로 인정되지 않아 보증금 반환 보장 불가

부동산 중개업계에서도 “계약갱신청구권 사용 시 계약 금액이 변경되므로 계약서를 새로 작성해야 하며, 보증보험은 계약 금액이 가장 중요한 기준이므로 반드시 재산정해야 한다”고 조언합니다.

 

7. 마무리 – 전세 갱신, 보험까지 챙겨야 진짜 안전!

전세 계약을 연장할 때는 계약갱신청구권 활용으로 임대료를 안정적으로 유지할 수 있지만, 전세보증보험 갱신·재가입을 놓치면 보증금 반환 보장을 받지 못할 수 있습니다.
계약 연장과 동시에 보증보험 상태를 반드시 점검하고, 필요시 재가입 절차를 밟는 것이 전세사기 예방의 첫걸음입니다.