부속물매수청구권과 지상물매수청구권 뜻과 성립요건

상가 임대차 계약을 체결하고 인테리어 비용이나 설비 설치 비용을 직접 투자한 임차인이라면, 계약 종료 시 이 시설들에 대한 처리가 걱정이실 겁니다. 과연 투자한 비용은 모두 버려지는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 임차인에게도 시설물에 대해 임대인에게 매수를 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 바로 부속물매수청구권과 지상물매수청구권입니다.
이 두 권리는 임대차 종료 시 임차인이 꼭 알아야 할 핵심 법적 권리이며, 실제 법률 분쟁에서도 자주 등장합니다. 오늘은 이 두 권리에 대해 민법 조항, 성립 요건, 중요 판례, 임대인과의 분쟁 사례를 중심으로 자세히 설명드리겠습니다.

 

✅ 부속물매수청구권이란?

부속물매수청구권은 임차인이 자신의 비용으로 설치한 부속물에 대해, 임대차 종료 시점에 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.

🔹 법적 근거

• 민법 제646조 : 임차인이 비용으로 부속물을 설치한 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구할 수 있음.
• 민법 제647조 : 임대인의 동의를 받아 매수한 경우에도 매수청구 가능.

🔹 부속물매수청구권의 핵심 요건 4가지

1. 임대인의 동의를 받아 설치했거나 임대인에게서 매수한 것일 것
2. 건물과 쉽게 분리 가능한 독립적인 물건일 것
3. 해당 부속물이 건물의 객관적 가치를 높이는 것일 것
4. 임대차 계약 종료 시점일 것

✅ 예시 : 냉난방기, 환기시설, 전기 설비 등

🔹 중요 판례 소개

• 대법원 1991.10.8. 선고 91다8029
  👉 임차인의 특수 목적(예: 특정 업종용 시설)으로 설치한 경우, 건물의 일반적 가치 상승과 무관하여 부속물로 인정받지 못함.
• 대법원 1990.1.23. 선고 88다카7245
  👉 차임 연체 등 임차인 귀책사유로 계약이 해지된 경우, 부속물매수청구권 행사 불가.

🔹 중요한 포인트!

• 이 권리는 형성권으로, 임차인의 의사표시만으로 매매계약이 성립됩니다.
• 강행규정이므로, 계약서에 “부속물매수청구권을 행사하지 않는다”라고 특약하더라도 무효입니다.

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✅ 지상물매수청구권이란?

 
지상물매수청구권은 토지 임차인이 자신의 비용으로 건물, 수목, 공작물 등을 설치한 경우, 임대차가 종료되었을 때 그 지상물에 대한 매수를 임대인에게 요구할 수 있는 권리입니다.

🔹 법적 근거

• 민법 제643조 ~ 제645조

🔹 지상물매수청구권의 요건

1. 임대인의 동의는 필요 없음
2. 지상물(건물, 수목, 기타 공작물 등)이어야 함
3. 가치가 현존할 것
4. 임대차 기간 만료 시점에 행사 가능

✅ 예시 : 간이창고, 컨테이너, 공장 건물, 창고 건물 등

🔹 주의사항

• 계약이 중간에 해지된 경우에는 해당 권리를 행사할 수 없습니다.
• 토지임대차계약의 경우에만 적용되며, 건물임대차에는 적용되지 않습니다.
• 동일 조건으로의 갱신을 원하지 않는 임대인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

 

✅ 부속물매수청구권 vs 지상물매수청구권 비교표

구분	부속물매수청구권	지상물매수청구권
법적 근거	민법 제646조, 제647조	민법 제643조~제645조
대상	건물의 독립적 부속물 (전기, 냉방장치 등)	토지 위의 건물, 수목, 공작물 등
임대인 동의	필요함	필요 없음
가치 요건	건물의 객관적 가치 상승	현존 가치 존재
행사 시기	임대차 종료 시	임대차 만료 시 (특히 갱신 거부 시)
적용 대상	일반 임대차 (건물 포함)	토지 임대차에 한정

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💡 마무리 : 임차인의 권리, 당당히 행사하세요!

부속물매수청구권과 지상물매수청구권은 임차인이 투자한 비용을 보호하기 위한 민법상의 핵심 권리입니다. 상가나 토지를 임대해 사업을 운영하시는 분들이라면 꼭 알고 있어야 할 내용입니다.
💬 임대차 계약을 체결할 때는 계약서에 관련 권리를 배제하는 특약이 없는지 반드시 확인하고,
💬 임대차 종료 시에는 위 요건을 충족하는지 점검하여 매수청구를 준비하시기 바랍니다.